小细节衍生大麻烦 这些购房问题关乎切身利益

1评论 2017-08-18 09:31:25 来源:中山商报 作者:梁展宏 黄金三角

  置业是一件让人愉快的事情,但同时也是一件手续繁琐的事情。从签约购房到最终收楼的这个过程,当中不少不期而遇的小麻烦都会经常出现。日前,有市民读者就向记者咨询起了有关购房合同丢失和开发商逾期交楼的事宜。业内人士提醒,面对这些看起来不算大的小问题,处理不当的话往往会带来不小的麻烦。

  业主犯糊涂

  丢了购房合同怎么办?

  近段时间,市民赵先生可谓相当苦恼。因为前段时间他搭乘公交车时不小心把购房合同弄丢了,至今还找不回来。在银行按揭刚办下来的关头。赵先生不知道该怎么做才能避免自己遭到损失。

  就赵先生这一情况,记者专门咨询了本地大型二手中介中山乐有家。乐有家表示,购房者和开发商签订购房合同后,该合同就是证明购房者购买房屋的合法凭证。一份完整的购房合同通常共有4本:开发商2本,房管部门备案1本,购房者1本。

  如果购房者要办理银行按揭的话,购房者所有的那本合同要放在银行质押。开发商在办理房屋产权证书时,需要将所有的四本合同拿到房管部门才能够办理产权证书,缺少任何一本都不行。所以购房者一定要妥善保管好自己的购房合同,如果丢失了,要及时采取相应的补救措施,而在不同的时期所采取的补救措施各不相同。

  首先,在购房合同没有做预售登记前,如果购房者丢失合同,只需将剩余的合同作废,和开发商重新签订一份合同。购房者需要支付的费用是一份合同的工本费,一般数百元。

  其次,在购房合同做完预售登记,没开始办理银行按揭前,如果购房者丢失合同,所采取的措施是在地方权威党报 (如中山日报)上刊登声明合同作废,公示期满后拿着报纸去申请预售登记的机关申请注销所签订的那份合同,然后和开发商重新签订一份合同并做预售登记。期间购房者需要支付刊登声明、合同工本、新合同的印花税等费用。

  再者,在购房合同做完预售登记,已经办理银行按揭后,如果购房者丢失合同,除需要办理第二种情况所办理的手续外,购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议,并将新的合同放在银行质押,因为原先的购房合同已经注销了,换成新合同,也就是说购房者和银行所签的借款合同里的合同号已经发生变化。尽管购房合同里面的内容没有变化,但依据《合同法》规定,该借款合同已经发生变更,所以需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的费用和第二种情况基本相同。

  此外,需要提醒购房者的是,在整个购房过程中,合同经常需要交接,而合同的丢失也并不都是发生在购房者身上,有些时候开发商、律师、银行由于过失也会出现丢失合同的情况。所以在交接合同时一定要求对方出具已收合同书面凭证,最好附上公章和经手人的签名。

  开发商逾期交房,

  违约金怎么算?

  近年来,中山不少新建楼盘都出现过开发商延期交房的情况。此时通常会涉及到购房者、开发商协商赔偿的情况。

  针对这种情况,记者早前从广东保信律师事务所了解到,根据《合同法》相关规定:“当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金;也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

  另外,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

  不过就记着早前采访的情况来看,目前购房者所签署的购房合同中基本都有约定逾期交楼的赔付条款。因此,业主一旦遇到开发商逾期交楼,首先应该做的是按照合同条款与开发商进行协商沟通,并尽量达成赔偿处理方案。一般情况下,大多数开发商都会按合同约定向业主进行赔付。如果逾期交楼期限已经达到了退房条件,而业主本身并不想退房的话,那么业主应团结起来与开发商进行进一步协商,并尽量争取额度更大的赔偿。

关键词阅读:购房合同 购房者 开发商 违约金 合同法

责任编辑:申雪娇 RF13056
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