赵先信：楼市危机爆发银行不会先死

　　在楼市危机爆发的时候，究竟是银行先死还是开发商先死，在银行界人士眼中看来或许是个伪命题。

　　浦发银行（爱股,行情,资讯）风险政策管理部总经理赵先信在接受本报记者采访时明确表示，银行不会先死，一则房地产相关贷款在整个银行贷款体系中占比仅为30%左右，二则人民银行、银监会已经出台了一些政策把握系统风险，三则各家银行在具体业务操作时也有风险管理标准。目前来看，金融机构资产质量和信贷的增长都是正常和理性的。

　　赵先信更倾向于认为，开发商的资金链并非不堪一击，危机尚远。而需特别指出的是，货币当局出台的任何政策，都少不了个体的执行，各家银行在风险控制的实际操作层面，尚需严格。

　　房地产风险并非不可控

　　赵先信提到，开发商融资过程中有几个资金来源：自有资金；委托贷款，例如专门的公司提供资金；从银行获得的贷款；从客户中收到的定金和预付款；最后就是从银行拿到的按揭贷款，如果放大视野，还包括境外的资金和境内的资金。尽管银行收紧了信贷，开发商仍有其它资金来源。

　　一个假设的前提是，当说开发商资金链紧张的时候，潜意识里认为现在所有项目都是可行和正确的。“我想这样理解就不一定是对的，”赵先信说，“特别是目前资产价格处在这样的敏感时期，而开发商是否用比较高的成本拿了土地，类似这样的问题，都是值得思考的。”

　　或许，有些开发商可以通过放弃项目来避免资金链紧张的问题。

　　在信贷紧缩的局面下，银行是如何看待和选择企业的？“我们做了相关的工作，尤其是信贷审批。”赵先信说。审批首先基于项目的现金流，投资项目产生的现金流是否可以偿还前面所有的债务；要看项目本身，还要看开发商本身的实力，是否有这样的财力和相应的资产进行抵押。对开发商来说，将资产负债比例改善了，财务报表越来越坚强，对于企业下一步改革和完善自己是非常有意义的。

　　以个体的身份来考量，赵先信认为，房地产行业的确累积了一些风险，个别企业的风险可以通过各家银行完善风险管理流程来做工作。系统性的风险则由监管层把握，货币当局会有一些政策出台，银行对总量应该有所控制。

　　谨防政策失去效力

　　任何政策的出台都离不开个体的实施和执行。

　　以二套房政策为例。2007年9月27日，人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知规定，无论第一套房是否贷款还清，只要在央行征信系统中有按揭贷款记录的家庭，在买第二套房时最低首付款都不得低于四成，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，即贷款利率要比首套房贷利率高10%。该政策被认为是打压投资性购房，近年来最严厉的个人住房按揭政策之一。

　　在政策出台之后，已经开始有银行违规发放贷款。“这说明政策在实际操作层面仍有漏洞可寻。”赵先信说。

　　深圳是此轮房地产调控幅度最深的城市，而有关深圳屡屡试探性突破第二套房贷政策的消息时有耳闻。据了解，有些房地产中介为了拉拢客户，采用“共同贷款”的方式帮助名下已有按揭物业的客户享受首套住房的按揭政策。据了解，所谓“共同贷款”就是指，已有按揭在身的购房者为了获得首套住房按揭利率，联合一位尚无按揭记录的人士一起申请贷款。不过，即使深圳房贷黄线试水行为不断，仍无法止住楼市的下滑进程。

　　联名贷款的方式在深圳、南京等地早已成为多家银行默认的“潜规则”。

　　“监管当局需要出台一些更明确、更有操作性的政策，对违规行为加以监察，否则政策会逐渐去效力。”赵先信表示。