世界银行今天发布最新一期《中国经济简报：超越房地产的增长——周期性上升与结构性挑战》指出，中国的制造业和基础设施投资以及服务消费支出保持强劲，但房地产市场的调整仍在继续。

预计2024年中国GDP增速为4.8%，较2023年12月的预测上调0.3个百分点。这次上调一方面是因为出口强于预期，同时也反映了政府的房地产支持政策和财政支出增加的影响。

中国经济增长前景面临的上行和下行风险大致平衡。从上行风险来看，房地产业更早企稳和财政支出高于预期可能会使经济增长高于当前预测。如果结构性改革取得实质性进展，包括为私营部门创造有利环境，可能会提振短期信心和长期生产率增长。下行风险包括房地产市场复苏延迟至2024年以后，通缩压力持续存在，全球增长低于预期以及贸易紧张局势加剧。

住房销售和房价继续下降

住房需求疲软和房企高负债继续抑制房地产业的活动。稳定房地产业的困难反映了支撑住房需求方面的挑战，主要原因是来自人们对商品房能否按时交付和自身收入前景不确定性的担忧。截至 2024年 4月，需求疲软导致新房销售额比 2021年 7月的峰值下降 47.2%，销售面积下降 46.8%。截至 2024 年4 月，70 个城市的新建住宅价格已较峰值下降 8.0%，而更能反映市场状况的二手房价格则下降了 14.0%。由于许多房企受高负债限制，房地产投资继续收缩。在供给方面，房屋销售的持续疲软导致新项目进一步收缩，今年前四个月新房开工面积同比下降 24.6%。住房竣工也所放缓，2024 年前四个月竣工面积同比下降 20.4%。

政府出台了新的措施来支持疲弱的房地产业。最近有关部门宣布了新的需求侧宽松措施，包括降低最低首付比例、降低住房公积金贷款利率、取消房贷款利率下限等。另外还采取了减少商品房库存并为房企提供流动性的措施，包括为地方国企提供 3000 亿元人民币（420 亿美元）的再贷款以购买已建成但未出售的商品房、回购尚未使用的住宅建设用地等。再贷款的资金规模约占已竣工住宅库存的 13.3%。

商业银行仍面临房地产业风险敞口的压力

银行业总净利润增速有所放缓， 但资本充足率水平得以维持。较低的留存收益被股权和权益发行所抵消，以补充资本。2023 年，银行资产回报率（ROA）下降 6 个基点，主要原因是大型国有银行和股份制银行资产回报率下降。在资产端，基准贷款市场报价利率（LPR）下调、存量房贷利率下调、长期债券收益率下降、资产市场竞争加剧等因素导致银行净利润下滑。在负债端，储户纷纷转向利率更高的定期存款。根据上市商业银行的数据所做的估算显示，过去两年，有些银行的定期存款年增长率达到 20%左右。尽管 2023 年银行存款利率有所下调，但这未能阻止净息差从 2022 年底的平均 1.9%下降到2023 年底的 1.7%。受益于股票和认购权发行以及债券发行，2023 年银行业总体资本充足率提高了 20 个基点，达到 15.1%。

虽然商业银行的资产质量仍面临着房地产业风险敞口的压力，报告的全系统不良贷款率仍在可控范围内。2023年，商业银行的不良贷款（NPL）余额同比增长 8.1%，达到 3.2 万亿元，不良贷款率为 1.6%，与 2022 年的水平基本保持不变。全行业贷款损失准备金率仍保持在较高水平，为不良贷款的 205.1%。各家银行的资产质量存在差异，部分城市和农村商业银行由于贷款业务地域集中、风险管理能力较低，资产质量风险敞口较大。2023年末，农村商业银行不良贷款率仍维持在 3.3%的较高水平，拨备率下降 8.9 个百分点至134.4%，不过仍高于监管要求。以上市商业银行的数据估计，2023 年末，银行房地产贷款不良率上升至 3.8%，而住房抵押贷款的不良率仍维持在 0.6%左右。由于房地产业持续萎缩，银行的房地产不良贷款持续增加。截至 2024 年一季度末，房企贷款余额为 13.8 万亿元（占贷款总额的 5.6%），住房抵押贷款余额为 38.2 万亿元（占贷款总额的 5.5%）。房地产不良贷款总额（房企贷款和住房抵押贷款）估计占银行总贷款余额的 0.3%。