广州全面取消限购、限售、限价：150个老旧小区改造与1000亿城中村投资撬动楼市新局

6月12日，广州市商务局发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，明确提出全面取消房地产限购、限售、限价政策，同步降低购房首付比例及贷款利率。这一政策调整并非全新举措，而是对2024年已实施政策的系统化确认：限购、限售政策分别于2024年5月、9月全面解除，限价政策虽未发布正式文件但已实质取消开发商指导价。叠加2025年计划推进的150个老旧小区改造、9000台电梯更新及1000亿元城中村改造投资，广州正以组合拳重塑房地产市场格局。

政策松绑：从分步试水到全面落地

广州房地产政策的转向始于2024年初的局部调整。当年2月率先取消120平方米以上住宅限购，9月底彻底解除所有限购限制，非户籍居民与本地购房者实现平权。至2025年新政征求意见稿出台时，市场已历经10个月的政策适应期。中指研究院数据显示，2024年9月全面解禁后，广州新房单月成交突破8962套，二手房交易量达1.5万套，花都区等重点项目客户到访量激增100%，政策传导效应显著。

此次政策明确化具有双重意义：其一，消除市场对限价政策执行效力的疑虑，开发商虽需备案但无需遵循政府定价，价格机制完全回归市场；其二，当前商贷首套利率3%、公积金利率2.6%已处历史低位，首付比例统一降至15%，但公积金首付比例仍有下调空间，为后续政策预留弹性。这种“存量政策确认+增量空间预留”的设计，既稳定市场预期，又保持调控灵活性。

政策转向背后是严峻的市场现实。2023年广州新房价格环比连跌7个月，二手房跌幅居全国前列，库存去化周期持续拉长。全面解除限制后，开发商推盘积极性提升，珠江新城等核心区再现排队购房场景，中介机构连夜更新客户数据库。但需警惕短期投机冲动，新政特别强调“有序减少消费限制”，通过差异化信贷控制投资需求，保障刚需购房权益。

150个老旧小区改造与1000亿投资：供需两端结构性破局

广州城中村改造进入加速期，2025年固定资产投资目标锁定1000亿元，同步推进专项借款收购存量商品房作安置房。这一模式实现双重目标：既通过货币化安置释放购房需求，又直接消化市场库存。以临港片区为例，3万套新房库存压力下，专项借款收购可快速降低可售房源总量，避免价格踩踏。老旧小区改造则瞄准存量市场激活，150个新开工项目与9000台电梯更新，将提升超过500万平方米住房品质，刺激改善型需求释放。

供需结构调整带来市场分化。核心区域受益于配套升级，房价支撑力增强；外围区域依托成本优势，承接刚需外溢。黄埔、白云等产业集聚区，通过“改造+产业导入”提升产城融合度，吸引新增就业人口定居。数据显示，2024年政策放宽后，非户籍购房占比从35%提升至48%，人才引进与住房政策形成协同效应。

长期来看，城市更新对房地产市场的重塑远超短期刺激。广州计划通过专项借款撬动社会资本，形成“政府引导+市场运作”的可持续改造模式。目前已有央企开发商联合金融机构，探索“改造基金+资产证券化”路径，将安置房转化为租赁住房稳定现金流。这种金融创新既缓解财政压力，又为REITs市场提供优质资产，形成存量资源盘活的良性循环。

金融工具协同：公积金新政与利率调整激活购买力

住房公积金政策成为本轮调整的重点突破领域。新政允许缴存人同时使用公积金支付首付和申请贷款，打破原有“先付首付后提取”的限制。以总价300万元房产为例，购房者可提取账户余额支付45万元首付，同时申请255万元公积金贷款，资金使用效率提升30%以上。租房提取政策同步优化，预计将释放超过50亿元租赁消费潜力，缓解新市民住房压力。

商贷与公积金贷款的利率剪刀差持续收窄。当前商贷利率较2023年高点下降135个基点，与公积金利率差缩至0.4个百分点，商业贷款吸引力回升。但银行放贷门槛并未放松，收入流水审查趋严，有效防范次级贷款风险。部分商业银行推出“组合贷”创新产品，允许公积金贷款额度不足时，自动衔接商业贷款，降低购房者资金筹措难度。

2024年四季度，广州住房公积金贷款发放额同比增长42%，首付贷占比提高至65%。与此同时，商业银行房贷不良率维持在0.38%低位，资产质量保持稳定。这种“提高杠杆率+控制风险”的平衡，为其他一线城市政策调整提供参考样本。未来广州若进一步下调公积金首付比例，有望再释放10%-15%的购房需求。