六大行房贷骤降7000亿！现在提前还贷到底亏不亏？

随着上市银行2025年年报密集披露，中国房贷市场的最新版图浮出水面。数据显示，2025年国有六大行个人住房贷款余额全线回落，合计减少超7100亿元，全面告别“6万亿”时代。在楼市深度调整与提前还贷潮的双重夹击下，作为房贷绝对主力的国有大行，正经历前所未有的结构性重塑。

数据透视：工建农三大行“失血”超5700亿

纵观2025年全年，六大行个人住房贷款数据呈现明显的“缩水”态势。截至2025年末，六大行合计余额约为24.48万亿元，较上年锐减7115.16亿元。值得注意的是，这一降幅不仅高于2024年的6210亿元，也高于2023年的5568亿元，呈现“逐年扩大”的加速探底趋势。

从个体看，“房贷双雄”工行与建行的缩减规模最引人注目。工行余额从6.08万亿降至5.88万亿，减少约2073亿元；建行从6.19万亿降至5.99万亿，减少约1965亿元；农行缩减约1682亿元。三者合计“失血”超5700亿元。相比之下，邮储与交行降幅较小（分别减少约88亿和241亿元），展现一定韧性。

数据还透露出一个细节：六大行上半年合计仅减少1078亿元，这意味着超6000亿元的缩减发生在下半年，反映出下半年存量房贷流失的明显提速。

在规模缩水的同时，资产质量也出现分化，2025年有8家银行个人住房贷款不良率出现上升。六大行中，交行和工行的房贷不良率上升幅度最大，分别跳升0.43和0.33个百分点，双双突破1%关口；农行、建行、邮储也均有微升。不过，以中国银行为代表的少数银行实现了不良余额与不良率“双降”。尽管部分银行不良率抬头，但拉长周期看，个人住房贷款依然是银行体系内最优质的资产之一。例如中行目前的房贷不良率仅为0.6%，远低于其整体1.23%的不良率。在实体经济承压背景下，房贷的“压舱石”作用依然不可替代。

底层逻辑：宏观数据背后的“三本个人账”

究竟是什么导致了六大行房贷规模的持续大幅收缩？宏观层面的三股力量交织，其实对应着普通人最真实的三本“个人账本”：

第一本账：新增购房的“观望账”。楼市仍处筑底阶段，居民对未来收入预期趋于保守，直接导致新增贷款“源头活水”不足。

第二本账：提前还贷的“止损账”。尽管购房成本已降至低位，但“提前还贷”现象并未完全消退。当手里有闲钱，且理财市场上找不到收益率能稳定超过3%的投资渠道时，“拿钱提前还贷”就成了最稳妥的“理财”，直接冲减了银行总余额。

第三本账：每月按揭的“消耗账”。存量贷款每月固定的还本付息，当新发放贷款不足以覆盖自然消耗时，总盘子就会肉眼可见地变小。

六大行房贷余额的狂飙时代落幕，本质上反映的是资金和资产之间“双向奔赴”被打破：银行拿着低成本资金找不到优质买家，而老百姓捂紧钱袋子不愿加杠杆。当房地产从“卖方市场”彻底翻转为“买方市场”，这场博弈的筹码，其实已经悄悄转移到了普通人手里。这不仅关乎银行的营收账本，更切切实实改变着每一个贷款买房者的决策逻辑。

操作指南：“买方市场”下如何打好“房贷牌”？

在新的市场格局下，无论是新增买房还是存量还贷，过去的“无脑操作”已经行不通了，科学的财务规划成为必修课。

当六大行都在发愁怎么把房贷放出去时，就是新增购房者掌握主动权的时候。目前首套房商贷利率已进入“2字头/3字头”时代，这不仅是政策红利，更是银行抢客户的手段。购房者完全可以跨行比价，争取更优的信贷条件。同时，各地大力推行的“商转公”顺位抵押政策，允许无需自筹资金结清就能转为低息公积金贷款（目前首套约2.6%），这是必须用足的政策红利。

下半年流失的6000亿，很多是提前还款。但在存量利率也大幅降至3%左右的今天，“无脑提前还贷”还是最优解吗？必须算清账：

认清还款方式差异：等额本息前期还的大多是利息，等额本金总利息更低但前期压力大。如果你刚买房不久，提前还款省息效果明显；如果等额本息已经还了超过15年（总期数一半），或等额本金还了超过1/3，此时大部分利息已结清，提前还款的意义极小。

还款方式的选择：如果决定提前还，银行一般给两个选项——“减少月供，期限不变”或“月供不变，缩短年限”。强烈建议选“缩短年限”，这样才能最大幅度砍掉后续利息。只减月供不缩年限，省息效果大打折扣。

流动性vs省息的博弈：当房贷利率降到3%左右时，它其实是一笔非常优质的“低成本负债”。如果为了省这3%的利息，把手头仅有的现金全部砸进去，导致生病、失业时拿不出应急钱，是极其危险的做法。保留现金流，往往比省点利息更重要。

风险警示：守住底线，善用隐秘红利

除了还款策略，一些隐性权益也值得留意。很多人的房贷利率是每年1月1日调整，但如果贷款发放日是下半年（比如8月），可以主动联系银行把重定价日改为“对年对月对日”。这样能比原来提前大半年享受到LPR下调的红利，且无需任何手续费。

与此同时，风险的底线绝不能碰。六大行数据显示，部分银行房贷不良率已突破1%。经济承压期，普通人一定要守住不断供的底线。一旦断供，后果远比想象中严重：

罚息与征信黑名单：逾期不仅产生高额罚息，还会直接上报央行征信，未来办信用卡、甚至找工作都会处处碰壁。

房子被法拍，倒欠银行钱：很多人以为断供大不了“房子不要了”，错！银行起诉后法院会强制拍卖房产，法拍价通常比市场价低20%-30%。关键是：如果法拍卖出的钱不够偿还欠银行的贷款本金、利息和诉讼费，剩余差额银行依然有权向你追讨。也就是说，不仅没了房子，还会背上一身终身债务。

房地产市场正处于新旧动能转换的关键阶段。对于银行业而言，个人住房贷款告别“闭眼赚高息”的狂飙时代，转向精细化的存量博弈，已是不可逆转的趋势。而对于普通人来说，读懂宏观数据背后的格局生变，不再盲目跟风，用理性的金融知识管好“个人账本”，比任何时候都更重要。